Texto da lei no Planalto. A gente aplica no seu contrato — não em tese de concurso.
art. 39 · lei 4.591
Unidade sem metro quadrado é lacuna.
Nas incorporações em que o terreno é pago, no todo ou em parte, com unidades a construir, o art. 39 manda discriminar em todos os documentos de ajuste: a parcela em dinheiro, se houver; e a quota-parte da área de cada unidade, em metros quadrados. O parágrafo único manda dizer se o dono do terreno ficou, ou não, sujeito a prestação ou encargo.
Se falta o m², se a parcela em dinheiro some, se o encargo do terrenista fica em silêncio: a gente marca. Não é detalhe. É o que a lei pede.
art. 533 · código civil
Permuta se rege pela compra e venda. Não é dois negócios.
O Código chama de troca. O art. 533 aplica à troca as regras da compra e venda, com modificações: salvo disposição em contrário, cada um paga metade das despesas do instrumento; e é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge de quem aliena.
Vender o lote e depois comprar o apartamento é outra operação. A gente analisa o que a sua minuta realmente é.
art. 1.245 · registro
Entregar o terreno não cria as unidades na matrícula.
A propriedade só se transfere, entre vivos, com o registro do título no cartório de imóveis. Passar a posse do lote não torna as unidades existentes na matrícula. Enquanto o registro não sai, quem aparece como dono perante terceiros é quem está no cartório.
A gente analisa se a minuta trata disso. Não acompanhamos o cartório neste serviço.
art. 108 · forma
Escritura pública, salvo lei em contrário.
Para constituir, transferir, modificar ou extinguir direito real sobre imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial — salvo se a lei dispuser em contrário.
A minuta particular que você manda não é essa escritura. Redigir escritura nova só se combinarmos depois.
art. 32 · lei 4.591
O memorial registrado não se lê no PDF.
O incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis.
A minuta deve dizer se esse memorial já está registrado. Analisar o PDF não puxa o cartório. Dizemos o que o contrato pressupõe. Buscar o registro é outro trabalho, outro prazo.
art. 29 · lei 4.591
Quem só permuta o terreno, em regra, não é incorporador.
Incorporador é quem comercializa frações ideais visando unidades autônomas e se responsabiliza, conforme o caso, pela entrega da obra. O dono do terreno que só permuta o lote e não vende unidade, em regra, não entra nessa definição.
Se o contrato coloca obra, venda ou responsabilidade de incorporador no colo do terrenista, isso é bandeira vermelha. A gente marca.
art. 31-A · lei 4.591
Patrimônio de afetação é critério do incorporador. Não é automático.
A lei diz: a critério do incorporador, a incorporação pode ir ao regime de afetação. O terreno e as acessões ficam apartados do patrimônio geral, destinados à obra e à entrega das unidades.
Se a minuta cala, marcamos o silêncio. Não prometemos que a afetação existe. Não prometemos que ela protege o terrenista.
art. 40 · lei 4.591
Se o contrato do terreno cai, direitos de terceiro podem cair junto.
Rescindido o contrato de alienação do terreno, ficam rescindidas as cessões ou promessas de cessão dos direitos correspondentes. A construção já existente consolida em quem ficou com o terreno. Quem tinha direito à unidade pode ter valor a haver pela obra que adicionou — salvo se deu causa à rescisão.
A gente marca o que a minuta diz sobre resolução. Não antecipamos processo.
prazo · habite-se · hipoteca
Atraso, multa e hipoteca do lote: o que a permuta disser.
Prazo de entrega, habite-se, atraso, multa, unidade substituta, fração ideal, vagas, padrão de acabamento e hipoteca do terreno para financiar a obra: se faltar, marcamos.
O prazo de 180 dias do art. 43-A da Lei 4.591 cuida da relação entre incorporador e quem compra unidade. Não aplicamos essa regra à permuta do terrenista, a não ser que o seu contrato seja, de fato, uma compra de unidade. Para o dono do terreno, o prazo é o que a permuta escrever.
itbi · imposto municipal
Podem existir duas transmissões. Quem paga cada uma tem que estar escrito.
ITBI é imposto do município sobre a transmissão onerosa de imóvel. Na permuta, pode haver duas pernas: o terreno para a incorporadora e, depois, as unidades para o terrenista. Alíquota e responsável são matéria local. Não existe percentual nacional.
Se a minuta não diz quem paga cada perna, isso é lacuna. Costume de mercado não é lei.
evicção · ônus
Ônus do terreno e ônus das unidades futuras não são a mesma coisa.
Nos contratos onerosos, quem aliena responde pela evicção do que deu (art. 447). A permuta puxa essa regra pelo art. 533. O terrenista dá o lote. A incorporadora se obriga às unidades.
Quem responde por ônus, dívida e evicção de cada lado precisa estar no contrato. Silêncio, marcamos. Não puxamos certidão neste serviço.