Texto da lei no Planalto. A gente aplica no seu contrato — não em tese de concurso.
art. 4 · multa de rescisão
A multa precisa ser proporcional.
O locatário pode devolver o imóvel durante o prazo, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato — ou, se não houver multa, a que o juiz fixar.
A lei exige proporcionalidade. Multa de “3 aluguéis” que ignora o tempo restante é a briga típica. Isso não significa que toda multa de 3 vezes seja automaticamente nula em qualquer caso.
O Código Civil, art. 413, autoriza o juiz a reduzir a penalidade. Possibilidade. Não é promessa de resultado.
art. 19 · outra ação
Revisional judicial não é esta página.
Depois de três anos de vigência, locador ou locatário podem pedir revisão judicial do aluguel para o valor de mercado, se não houver acordo.
Isso é processo. Não é a análise preventiva do contrato antes de assinar.
art. 20 · aluguel antecipado
Aluguel adiantado só em duas hipóteses.
O locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, salvo locação sem garantia (art. 42) e locação para temporada.
Se o contrato pede o mês na frente e ainda cobra fiança, caução ou seguro, isso precisa ser lido com o art. 20.
arts. 22 e 23 · condomínio
Extraordinário é do locador. Ordinário, do locatário.
Despesa extraordinária de condomínio cabe ao locador (art. 22, X e parágrafo único): obra estrutural, pintura de fachada, fundo de reserva de constituição, entre outras.
Despesa ordinária cabe ao locatário (art. 23, XII): manutenção rotineira, salários, consumo das áreas comuns.
arts. 35 e 36 · benfeitorias
Necessária, útil e voluptuária não são a mesma coisa.
Necessárias: indenizáveis mesmo sem autorização, e permitem retenção. Úteis: indenizáveis se autorizadas. Voluptuárias: não indenizáveis; o locatário pode levantar se a retirada não afetar a estrutura (art. 36).
Uma cláusula que renuncia a toda indenização de benfeitoria necessária enfrenta o art. 35. A gente analisa a sua. Não antecipamos o desfecho.
art. 37, parágrafo único · garantia
Só uma garantia. Duas, nula.
O locador pode exigir caução, ou fiança, ou seguro de fiança, ou cessão fiduciária de quotas. Uma. Não duas.
Mais de uma modalidade no mesmo contrato é nula.
art. 45 · nulidades
Cláusula que esvazia a lei é nula.
São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei do Inquilinato.
cdc · com reserva
O CDC não é automático em todo aluguel.
O Código de Defesa do Consumidor pode caber em alguns casos. Não é a regra padrão: muita locação é entre duas pessoas físicas. A gente não trata o CDC como se todo contrato residencial fosse relação de consumo.